投資酒店精品分析

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在當(dāng)前中國旅游業(yè)快速發(fā)展的支撐下，酒店業(yè)成為了投資熱點(diǎn)。不僅國內(nèi)各大投資主體關(guān)注這一領(lǐng)域，同時(shí)吸引了很多海外的投資機(jī)構(gòu)和有實(shí)力的專業(yè)投資商的涌入，給已經(jīng)不太平的中國酒店市場帶來了更加激烈的競爭。

現(xiàn)在中國酒店業(yè)市場目前發(fā)展并不太均衡，除了熱點(diǎn)旅游城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市及最新經(jīng)濟(jì)騰飛的新一線城市酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較為可觀外，很多地區(qū)酒店的發(fā)展還存在大量不明朗的前景,如：市場不成熟、客房出租率不高、投資回報(bào)有限等。

那么我們應(yīng)該如何看待中國酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，選擇合理的投資盈利模式，實(shí)施理性化的戰(zhàn)略措施呢?

經(jīng)營增長盈利模式

目前中國酒店行業(yè)的市場競爭非常激烈，在微利的狀況下，很多酒店還采取降價(jià)銷售，使得酒店業(yè)的主要產(chǎn)品利潤源受到極大的限制。?

因此眾多酒店紛紛開始實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，積極尋求市場空檔，提升酒店的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從經(jīng)營增長上謀求酒店的利潤增長。

經(jīng)營增長盈利模式主要是指酒店采取傳統(tǒng)的以銷售酒店住宿、娛樂、餐飲、會(huì)議等主打產(chǎn)品，在產(chǎn)品功能調(diào)整和提升基礎(chǔ)上，實(shí)施專業(yè)化服務(wù)、信息化操作，并根據(jù)顧客的需求提供人性化的解決方案，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高品質(zhì)和顧客的高滿意度，最終實(shí)現(xiàn)酒店盈利的模式。

依靠客房、餐飲等獲得收入是早期酒店盈利的主要模式，隨著酒店業(yè)的不斷成熟和發(fā)展行業(yè)競爭的加劇，傳統(tǒng)的盈利模式受到嚴(yán)重的威脅。

很多酒店都因財(cái)務(wù)業(yè)績不佳而被淘汰出局。酒店經(jīng)營的增長遇到了前所未有的困難。酒店經(jīng)營增長盈利模式強(qiáng)調(diào)利用三個(gè)平臺(tái)：酒店內(nèi)部協(xié)調(diào)平臺(tái)、酒店相關(guān)企業(yè)協(xié)作平臺(tái)和酒店顧客溝通平臺(tái)，從產(chǎn)品功能調(diào)整和提升、專業(yè)化服務(wù)、信息化操作等方面形成競爭優(yōu)勢，從而形成價(jià)值利潤。

酒店產(chǎn)品的功能調(diào)整和提升包括：產(chǎn)品類型的創(chuàng)新、產(chǎn)品特色的提升、產(chǎn)品功能的豐富、顧客讓渡價(jià)值的增加和酒店功能布局的協(xié)調(diào)等方面。

酒店產(chǎn)品傳統(tǒng)的住宿、餐飲、娛樂、會(huì)議等功能需要進(jìn)一步提升整合休閑、咨詢等服務(wù)功能，能將酒店這種輔助設(shè)施產(chǎn)品建設(shè)成為一種特殊的消費(fèi)吸引體，從而擴(kuò)大利潤源。

酒店的空間功能布局也十分重要，如：提高酒店大堂等公共區(qū)域空間、酒店餐廳區(qū)域空間和客房內(nèi)部空間的利用效率，讓空間的利用既符合功能要求，又充分滿足客人的需求，提高單位空間利潤率。

酒店還可通過專業(yè)化增值服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)。增值服務(wù)可以是酒店在經(jīng)營成本和技術(shù)許可的條件下自己提供，也可以是與其他相關(guān)行業(yè)合作，從而形成酒店盈利增長點(diǎn)。?

如：酒店自身可以提供的增值服務(wù)包括商務(wù)秘書、會(huì)議策劃、服務(wù)輸出、酒店用品代理、旅游解決方案等：酒店也可以與相關(guān)行業(yè)企業(yè)進(jìn)行合作，如旅行社、航空公司、物流企業(yè)、會(huì)展公司旅游商品批發(fā)商、媒體、廣告等提供專業(yè)性較強(qiáng)的特色服務(wù)。

酒店的信息化也給信息時(shí)代的酒店發(fā)展增加了籌碼。通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店組織結(jié)構(gòu)的革新，提高了企業(yè)運(yùn)作的效率，為酒店創(chuàng)造了立體營銷條件并且大大降低了酒店的交易成本，形成新的盈利空間。

譬如：酒店預(yù)定系統(tǒng)的建立，使酒店集團(tuán)的成員酒店可以在世界各地分享客源，同時(shí)，酒店還可以通過信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)一般管理能力和專業(yè)管理能力的擴(kuò)展。

物業(yè)增值盈利模式?

酒店作為一種物業(yè)類型，長期的保值增值也成為很多酒店投資者盈利的方式。酒店投資商考慮的并不僅是酒店目前的價(jià)值和長期經(jīng)營收益，更多考慮的是未來升值潛力。

酒店升值潛力的大小受多方面因素影響：主要包括交通、地段、商業(yè)氛圍、地產(chǎn)升值、人流狀況等。酒店物業(yè)價(jià)值會(huì)隨著這些影響因素的變化而產(chǎn)生很大的漲幅，因此，酒店物業(yè)增值模式具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

酒店物業(yè)增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店設(shè)施增值。

地段應(yīng)該說是酒店物業(yè)增值的核心影響要素，如果酒店選址所處的地段不如人意，酒店產(chǎn)品的潛在需求增長不足，地段效應(yīng)很難保證客房的出租率，同時(shí)也很難兌現(xiàn)預(yù)期的收益。如果酒店的選址在交通便利的城市口岸或商業(yè)中心，將大大提升酒店的口岸價(jià)值。地段增值可分為兩種情況：??

第一，酒店所處的地段已經(jīng)是旺地，一般是城市商業(yè)、文娛積聚區(qū)有高強(qiáng)度的人流、資金流和信息流。酒店物業(yè)在旺地的建設(shè)和發(fā)展不僅能利用旺地現(xiàn)有的多種資源，形成競爭優(yōu)勢而獲利，同時(shí)酒店物業(yè)也會(huì)為所處地段提供更多的設(shè)施和服務(wù)，進(jìn)而使得旺地更旺，形成酒店與地域的相互促進(jìn)。酒店物業(yè)將憑借旺地的高本底價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Χ@得酒店物業(yè)的增值盈利。

第二，酒店所選擇的地域目前并不是發(fā)展的核心區(qū)或者商業(yè)積聚區(qū)，但是該地域具有很強(qiáng)的增值潛力，如，政府指向的新開發(fā)區(qū)、城郊景觀帶等。

酒店通過科學(xué)的考察和市場調(diào)查，準(zhǔn)確選擇具有很大升值空間而目前還處于冷區(qū)或者溫區(qū)的方式，也可以實(shí)現(xiàn)酒店物業(yè)的增值盈利。譬如：浙江宋城集團(tuán)為了獲得物業(yè)增值利潤，物業(yè)選址多是城郊未開發(fā)區(qū)域通過集團(tuán)自身力量進(jìn)行造景，形成旅游流，利用人氣帶旺整個(gè)區(qū)域，然后進(jìn)行酒店、景觀房產(chǎn)等多種方式的置業(yè)，形成物業(yè)增值利潤。??

酒店設(shè)施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物業(yè)增值盈利模式。譬如地處城市中心地段的商務(wù)酒店引來眾多公司高層的長期入?。盒蓍e、度假酒店引來眾多國際休閑品牌的入駐等。

酒店除了選擇交通和地段良好、商業(yè)氛圍濃厚、人流高度聚集的旺地，具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ睦錅氐兀b利用酒店設(shè)施、設(shè)備，形成酒店的物業(yè)增值盈利模式。同時(shí)酒店還可以利用酒店物業(yè)管理的專業(yè)化優(yōu)勢，采用委托式管理、顧問式管理、咨詢服務(wù)等方式實(shí)行物業(yè)管理輸出，從而拓寬酒店的盈利渠道。

資本營運(yùn)盈利模式

資本營運(yùn)是企業(yè)走外部成長道路的主要途徑，以促進(jìn)資本增值、利潤最大化為目的，以價(jià)值形態(tài)為特征與產(chǎn)品經(jīng)營進(jìn)行互補(bǔ)，通過對生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)調(diào)整等，對資產(chǎn)進(jìn)行綜合運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃利潤目標(biāo)。?? ??資本營運(yùn)的目的就是通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)或者壯大資本實(shí)力來增強(qiáng)酒店的競爭力，從而增強(qiáng)酒店的盈利能力。?

酒店資本營運(yùn)的重要基礎(chǔ)便是有完善的市場經(jīng)濟(jì)體制和資本市場制度，資本營運(yùn)主要的客體對象是企業(yè)資本，并且大部分資本運(yùn)營行為是通過金融工具在資本市場中實(shí)現(xiàn)的。如：酒店股權(quán)的收購。因此，一個(gè)開放性、自由化、有深度的資本市場是酒店實(shí)施資本營運(yùn)盈利模式所必不可少的外界基礎(chǔ)條件之一。

酒店資本營運(yùn)盈利模式需要通過資本不斷的流動(dòng)來實(shí)現(xiàn)合理配置和增值。資本的閑置是對資本的極大浪費(fèi)和流失。

一方面，資本營運(yùn)要求通過資本形態(tài)的變化盤活沉淀、閑置、利用率低下的資本存量，使資本不斷地流動(dòng)到報(bào)酬率高的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品上，優(yōu)化資本的組合質(zhì)量，達(dá)到資本有效增值和酒店盈利的目的。

另一方面，資本運(yùn)營要求加快資本流動(dòng)的速度，縮短資本的流動(dòng)過程，提高資本的流動(dòng)效率，實(shí)現(xiàn)資本的迅速增值，從而盈利。中國不少酒店積累了相當(dāng)大數(shù)量的存量資產(chǎn)，與此同時(shí)又有大量的存量資產(chǎn)處于閑置與半閑置狀態(tài)。

通過實(shí)施資本營運(yùn)戰(zhàn)略，推動(dòng)酒店產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，資產(chǎn)重組和盤活資產(chǎn)存量，一方面可以將閑置的資產(chǎn)存量轉(zhuǎn)移到更能使其發(fā)揮作用的優(yōu)勢企業(yè)，形成酒店產(chǎn)品經(jīng)營盈利，另一方面還可以通過存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓直接實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

資本直接運(yùn)作的方式包括：證券投資、股票的收回與分割、期權(quán)交易、酒店租賃、酒店買賣等。

如實(shí)力強(qiáng)大的酒店管理公司通過資本運(yùn)作，以較低價(jià)格收購經(jīng)營不善的酒店，然后通過酒店組織和流程的再造實(shí)現(xiàn)酒店的扭虧為盈，然后再通過資本市場，以較高的價(jià)格出售，從而獲得酒店資本盈利。

品牌創(chuàng)新盈利模式??

在以酒店產(chǎn)品過?，F(xiàn)象為特征的經(jīng)濟(jì)競爭中，品牌競爭是其主要表現(xiàn)形態(tài)。在如今同質(zhì)化程度較高的酒店供給市場上，產(chǎn)品間的差異很大程度上表現(xiàn)為其品牌形象的差異，因而品牌也就成為超越產(chǎn)品的新的競爭核心。同時(shí)酒店品牌還為企業(yè)提供了超越產(chǎn)品本身有形資產(chǎn)以外的價(jià)值，一個(gè)酒店品牌的價(jià)格包括兩個(gè)部分：一是產(chǎn)品本身的價(jià)格，即產(chǎn)品價(jià)值(或零售價(jià)格);另一部分則是品牌在資本市場銷售時(shí)的價(jià)格，即產(chǎn)權(quán)價(jià)格(或形象價(jià)值)，因而大大提升了酒店的競爭實(shí)力和盈利水平。

另外，品牌價(jià)值的提升能使酒店無形資產(chǎn)快速升值。品牌價(jià)值使品牌具有了超越產(chǎn)品價(jià)值以上的另一部分價(jià)值，同樣品質(zhì)的酒店產(chǎn)品，具有知名品牌的產(chǎn)品就能獲得較高的價(jià)格認(rèn)同，消費(fèi)者愿意支付比其它產(chǎn)品更高的價(jià)格去購買知名品牌的產(chǎn)品，從而使企業(yè)能獲得更大的利益。

世界各大酒店都非常注重提升酒店品牌價(jià)值獲取超額利潤。

品牌創(chuàng)新盈利模式是酒店長期盈利的最佳模式，酒店品牌的發(fā)展和創(chuàng)新可分為三個(gè)階段：品牌塑造、品牌擴(kuò)張、品牌維護(hù)。

酒店品牌的盈利必須首先在品牌塑造上投入大量的成本。

酒店品牌塑造具體又包括：品牌定位、品牌創(chuàng)意以及品牌形象塑造三大部分內(nèi)容。

通過品牌定位明確品牌的個(gè)性與發(fā)展方向;通過品牌創(chuàng)意設(shè)計(jì)有特色的‘理想和品牌名稱和標(biāo)志;通過品牌形象塑造將良好的品牌信息傳播給消費(fèi)者，強(qiáng)化顧客對旅游品牌的正面認(rèn)知和評(píng)價(jià)。

為了擴(kuò)大酒店成功品牌的盈利面，形成全方位盈利局面。第二階段必須實(shí)施酒店品牌擴(kuò)張，即酒店在成功塑造品牌后，為使該品牌不斷發(fā)展壯大，相應(yīng)采取的品牌縱深化發(fā)展戰(zhàn)略。

酒店品牌的延伸擴(kuò)展強(qiáng)調(diào)的是酒店對已實(shí)現(xiàn)的某個(gè)品牌資源的充分開發(fā)和利用，使品牌生命不斷得以延長，品牌價(jià)值得以增值，品牌的市場份額不斷擴(kuò)大。大型國際酒店集團(tuán)在其最初發(fā)展階段，通常僅針對某個(gè)檔次的酒店對其核心品牌發(fā)展單一的線性延伸，形成產(chǎn)品線，由盈利點(diǎn)形成品牌系列盈利。假日集團(tuán)最早擁有中檔酒店品牌，是集團(tuán)的核心品牌，價(jià)格適中，服務(wù)全面。它向中檔細(xì)分市場擴(kuò)展其產(chǎn)品線時(shí)，延伸出了HolldayInnGarden、Holday?InnExPress等中檔經(jīng)濟(jì)型、中檔度假型的酒店品牌。酒店集團(tuán)為了適應(yīng)商務(wù)、家庭豪華市場和大眾市場的變化，又在其核心品牌下延伸出了不同名稱、不同市場、不同服務(wù)、不同設(shè)施、不同檔次的產(chǎn)品系列。如：Embass?Su.te&GrandRoYaI(長期公務(wù)旅游者的全套房型酒店)、HampotonInns(最低層中檔旅游者的經(jīng)濟(jì)型酒店)、HolldayInnCownplazas(豪華商務(wù)酒店)、ResldenCeInns(家庭旅游者的全套房公寓)、Harrah’s(哈拉博酒店)等六大產(chǎn)品品牌系列。雅高集團(tuán)的Softel、NOvotel、MereuLe、lbis等多個(gè)品牌分別面向豪華、中檔、經(jīng)濟(jì)型酒店市場。上海錦江集團(tuán)也利用其品牌資產(chǎn)延伸出了錦江假日、錦江之星等品牌。

系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌價(jià)值，為酒店的全方位、多層面盈利奠定了基礎(chǔ)。

酒店品牌維護(hù)即當(dāng)酒店的品牌進(jìn)入成熟期后，其所關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)移到確保所擁有的品牌優(yōu)勢不被削弱。這時(shí)酒店要善于分析競爭對手的各種進(jìn)攻，并有針對性地予以回應(yīng)。

該戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)注意對已有品牌的注冊、防偽、維權(quán)以及品牌內(nèi)容創(chuàng)新等方面，從而實(shí)現(xiàn)酒店品牌的全面盈利。?? ??此外一些實(shí)力較弱的酒店還可以通過借鑒、引入品牌實(shí)現(xiàn)酒店無形資產(chǎn)的增值，利用市場上已經(jīng)具有影響力和感召力的酒店品牌。提升酒店的管理水平、提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高酒店經(jīng)營收益，并使酒店資產(chǎn)得到增值，都會(huì)帶來更多的投資收益。

在美國，酒店集團(tuán)化的比例已經(jīng)達(dá)到了90%;歐洲酒店集團(tuán)也積極通過提高產(chǎn)業(yè)集中度來尋求世界范圍內(nèi)的發(fā)展。?? ??在國際超級(jí)酒店集團(tuán)中排名前十的酒店集團(tuán)所控制的酒店，市場供應(yīng)占前100名酒店集團(tuán)市場供應(yīng)的3/4強(qiáng)。??

中國經(jīng)濟(jì)酒店

賺錢越來越難

近日，成功于納斯達(dá)克上市后市值劇增的中國經(jīng)濟(jì)型酒店巨頭如家快捷，在上市第五季度后首度爆出虧損。這也是中國經(jīng)濟(jì)型酒店的縮影，如眼下，武漢經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)的日子就不好過，成本上升，入住率下滑，有人醞釀轉(zhuǎn)手。

據(jù)武漢某經(jīng)濟(jì)型酒店負(fù)責(zé)人透露，從前年開始，各類經(jīng)濟(jì)型酒店紛紛扎堆武漢，競爭開始激烈。去年初他將每間房價(jià)下調(diào)了20~30元人民幣。初期，入住率達(dá)到80%，但從去年下半年起，客人明顯減少。

當(dāng)?shù)亓硪患医?jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營人士稱，預(yù)計(jì)到今年下半年，經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營將出現(xiàn)分水嶺，因?yàn)檫\(yùn)營成本將增長20%~30%，這幾乎就是目前的利潤水平。到時(shí)，那種“只要開張，黃金萬兩”的夢幻局面，將告一段落。??

據(jù)這位人士分析，武漢多數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店房屋是租賃的，每隔3~5年，房租就要上調(diào)，地毯、潔具等設(shè)施也得更換。早期進(jìn)入武漢市場的經(jīng)濟(jì)型酒店，目前多數(shù)面臨房租上漲。另外，新勞動(dòng)合同法實(shí)施后，人工成本也在上升。

雖然數(shù)家經(jīng)濟(jì)型酒店人士均未承認(rèn)虧本，但普遍認(rèn)為賺錢已越來越難了。

據(jù)了解，目前至少已有兩家較大的武漢店與“如家”、“漢庭”、“7天”、“格林豪泰”等連鎖品牌洽談轉(zhuǎn)手事宜。

當(dāng)?shù)匾患医?jīng)濟(jì)型酒店負(fù)責(zé)人指出，連鎖品牌多有大財(cái)團(tuán)或風(fēng)險(xiǎn)投資支持，中國品牌不具備這一優(yōu)勢，抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常小。另外，本土品牌影響較小，在洗牌之際，萌生退意也在意料之中。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授舒伯陽稱，經(jīng)濟(jì)型酒店能否賺錢，不能一概而論，地段和服務(wù)決定著經(jīng)濟(jì)型酒店的賺錢指數(shù)。今后，經(jīng)濟(jì)型酒店市場將進(jìn)一步細(xì)分，如有的專攻商務(wù)客人，有的以商旅服務(wù)取勝。?