來源：文 | 空間秘探，作者 | 鄒新 侵刪

近期，憑借開發(fā)束河古鎮(zhèn)項目打出名氣的鼎業(yè)集團，將麗江束河古鎮(zhèn)項目旗下的未開發(fā)住宅用地、免稅店鋪面、酒店物業(yè)還有幾十套房產(chǎn)搬上貨架拍賣。曾經(jīng)的麗江古城三巨頭之一的束河古鎮(zhèn)，為何資產(chǎn)被云南老牌房企脫手？束河古鎮(zhèn)、大研古鎮(zhèn)、白沙古鎮(zhèn)為何民宿、酒店轉(zhuǎn)讓消息頻頻出現(xiàn)，麗江古城真實的住宿業(yè)態(tài)到底如何？

束河古鎮(zhèn)部分資產(chǎn)被搬上貨架拍賣

12月中旬，昆明市盤龍區(qū)人民法院對麗江束河古鎮(zhèn)項目旗下的部分資產(chǎn)進行司法拍賣。此次拍賣的資產(chǎn)涵蓋了束河古鎮(zhèn)未開發(fā)的220畝住宅用地，束河古鎮(zhèn)免稅店的18788平方米商業(yè)鋪面，陽光酒店物業(yè)以及束河古鎮(zhèn)內(nèi)的幾十套房產(chǎn)，總起拍價超過5億元。其中，僅束河古鎮(zhèn)未開發(fā)土地的評估單價就高達3.27億元。

上述被拍賣的資產(chǎn)均屬于麗江鼎業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，麗江鼎業(yè)房地產(chǎn)公司是昆明鼎業(yè)集團的核心企業(yè)，也是云南老牌房企之一，1999年由劉家純創(chuàng)立。

鼎業(yè)集團最初在昆明開發(fā)過景江花園、金洲灣花園、金洲灣藍嶼等多個樓盤，但由于樓盤開發(fā)年代較早，后期鼎業(yè)集團又基本淡出了昆明市場，所以了解的人不多。真正讓鼎業(yè)集團被大眾熟悉的就是其開發(fā)的麗江束河古鎮(zhèn)項目。

2003年，鼎業(yè)集團在麗江成立了麗江鼎業(yè)房地產(chǎn)公司，開啟了對麗江束河古鎮(zhèn)項目的開發(fā)。鼎業(yè)在麗江的20年里，先后在束河古鎮(zhèn)開發(fā)了茶馬驛站仿古街區(qū)、天域陽光特色民居、麗水陽光酒店、束河購物廣場、哈里谷酒吧街等，2020年后還在束河古鎮(zhèn)正大門地塊上開發(fā)了占地126畝的麗江束河古鎮(zhèn)文旅城，是麗江最負(fù)盛名的開發(fā)企業(yè)之一。

鼎業(yè)集團在束河古鎮(zhèn)取得了巨大的成功后，在麗江、臨滄、保山等地啟動了更多的文旅項目，并遠赴寧夏銀川開發(fā)大型房地產(chǎn)項目——鴻曦悅海灣，這些新項目的巨額投資需求使得鼎業(yè)集團的資金鏈陷入緊張。再加上自身以及麗江鼎業(yè)、昆明鼎業(yè)、云南鴻曦的關(guān)聯(lián)債務(wù)，導(dǎo)致公司官司不斷、負(fù)債累累，或許也是此次束河古鎮(zhèn)資產(chǎn)被拍賣的導(dǎo)火索。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

麗江古城三巨頭住宿業(yè)態(tài)大比拼

我國已開發(fā)或正在開發(fā)的古城鎮(zhèn)共有2800多座，但被大家記住的古鎮(zhèn)并不多。與大量“人造古鎮(zhèn)”不同，大研古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)、白沙古鎮(zhèn)共同組成了麗江古城，而麗江古城背后承載著豐厚的歷史，或許這也是麗江三大古鎮(zhèn)沒有被其他古鎮(zhèn)“淹沒”，實現(xiàn)長紅的原因之一。

20世紀(jì)90年代初，隨著中國改革開放政策的推進以及對文化遺產(chǎn)保護意識的增強，麗江古城開始吸引國內(nèi)外游客的關(guān)注，大研古鎮(zhèn)由此被開發(fā)為旅游目的地。作為曾經(jīng)“茶馬古道”的起點，彼時的大研古鎮(zhèn)遠離現(xiàn)代城市文明的商業(yè)喧囂與物質(zhì)誘惑，民風(fēng)淳樸，靜謐安詳。

正因如此，大研古鎮(zhèn)最早吸引了一批來自世界各地，希望逃離現(xiàn)代都市的功利與喧囂，擺脫單一模式化的生存方式的文藝青年。他們在古鎮(zhèn)租住，改造古鎮(zhèn)舊居，開一家個性化的文創(chuàng)小店或創(chuàng)意民宿，與當(dāng)?shù)厝松钤谝黄?，享受陽光雪山。這是大研古鎮(zhèn)生活的經(jīng)典畫面，也塑造了麗江旅游最初的品牌形象和文化吸引力。

古鎮(zhèn)美好生活圖景的勾勒，讓大研古鎮(zhèn)的游客絡(luò)繹不絕，而絡(luò)繹不絕的游客卻也讓投資者們嗅到了商機，全國資本和投資者都瘋狂涌入麗江參與古鎮(zhèn)的旅游開發(fā)。在先后幾年間，大研古鎮(zhèn)“擠滿”了客棧民宿。在麗江商業(yè)旅游開發(fā)的浪潮和資本洶涌的投機炒作下，投資者開始把目光聚焦未經(jīng)開發(fā)的束河古鎮(zhèn)。

相比于大研古鎮(zhèn)，束河古鎮(zhèn)的開發(fā)時間稍晚一些，古鎮(zhèn)內(nèi)保留了較多原始風(fēng)貌。它依山傍水，環(huán)境清幽，因此也被打上了“文藝”的標(biāo)簽。有好事者甚至表示，如果大研的關(guān)鍵詞是“艷遇”，那么束河的關(guān)鍵詞就是“發(fā)呆”。束河古鎮(zhèn)的開發(fā)無疑是極其成功的，古鎮(zhèn)接待游客量從2003年的3萬人次，發(fā)展到2017年的300萬人次，翻了一百倍。

大研古鎮(zhèn)和束河古鎮(zhèn)的發(fā)展極其迅速，但復(fù)制粘貼式的發(fā)展模式也讓其面臨了新的困境。大研古城、束河古鎮(zhèn)空有“納西殼”，沒有“納西核”，游客知道麗江有客棧、有休閑、有酒吧，甚至有艷遇， 唯獨不知有文化。顯然，這兩個古鎮(zhèn)已經(jīng)很難讓游客安靜地“發(fā)呆”了。

于是麗江又打造了第三個“古鎮(zhèn)明星”，將“活著的古老生活”作為標(biāo)簽，白沙古鎮(zhèn)的開發(fā)工作自2019年2月起正式展開，截至2020年底，首期工程已經(jīng)完工。

在小紅書這個社交平臺上，關(guān)于麗江古鎮(zhèn)（大研古鎮(zhèn)）的帖子達到了79萬+，束河古鎮(zhèn)的相關(guān)帖子有43萬+，而白沙古鎮(zhèn)被很多網(wǎng)友稱贊為“麗江的天花板”“被嚴(yán)重低估的古鎮(zhèn)”，憑借“比束河更文藝，比大研更安靜”“生活氣”等標(biāo)簽，白沙以26萬+的發(fā)帖量迅速突破重圍，成為消費者和投資人新的目的地。

從已有的資料來看，在大研古城、束河、白沙三個古城遺產(chǎn)區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)形成了2000多家民宿客棧組成的群體，而大研古城區(qū)域目前擁有大約1700多家民宿，占比約70%，入住率保持在85%左右。

由于大研古鎮(zhèn)開發(fā)時間最早，如今，大研古鎮(zhèn)內(nèi)的住宿選擇是三個古鎮(zhèn)中最多的，其中家庭旅館和精品客棧最為普遍，酒店以小型特色酒店居多，連鎖酒店品牌數(shù)量相對較少，以經(jīng)濟型為主。酒店大多“默契”的遠離古城中心，享受較為安靜的環(huán)境。而數(shù)量龐大的民宿廣泛分布，民宿一般更接近古城，夜晚可能會受到酒吧的影響，但也能提供更濃厚的當(dāng)?shù)厣铙w驗。

在束河古鎮(zhèn)開發(fā)初期，古鎮(zhèn)住宿產(chǎn)品多為大研古鎮(zhèn)的補充。在麗江古城的2000多家民宿中，束河古鎮(zhèn)占據(jù)了600多家，數(shù)量相較于大研古城來說并不多。同時，由于這一時期大量的星級酒店涌入麗江，占據(jù)了優(yōu)越地理位置但是市場相對并沒有那么飽和的束河古鎮(zhèn)成為了最優(yōu)選擇。悅榕莊、鉑爾曼、凱悅甄選等高奢酒店還有大量的中高端度假酒店選擇落子束河古鎮(zhèn)。不僅如，許多青旅也愛來束河古鎮(zhèn)湊熱鬧，青旅連鎖品牌“背包十年”的第一家店就位于此，可謂是“青旅玩家”的快樂老家。

不輸大研古鎮(zhèn)的自然風(fēng)光，以及大量中高端住宿品牌的加持，大部分博主都愿意推薦束河古鎮(zhèn)的住宿產(chǎn)品。盡管束河古鎮(zhèn)的住宿產(chǎn)品數(shù)量不及大研古鎮(zhèn)，拍賣風(fēng)波也讓外界議論紛紛，但束河古鎮(zhèn)的住宿業(yè)態(tài)卻沒有受到太多的的干擾。在各大社交平臺麗江古城三巨頭的住宿推薦大比拼中，束河古鎮(zhèn)的呼聲依舊穩(wěn)居榜首。

當(dāng)“大研古鎮(zhèn)”所發(fā)生的一切，在“束河古鎮(zhèn)”復(fù)制發(fā)生。國人的精神生活急需新鮮事物的填補，包括旅途上的全新體驗。白沙古鎮(zhèn)是麗江古城內(nèi)開發(fā)最晚的古鎮(zhèn)，作為木氏土司家族的發(fā)祥地，白沙古鎮(zhèn)已存在了八百多年，至今仍然保留著納西遺風(fēng)，保存著納西村落的原始生態(tài)。白沙鎮(zhèn)充分依托資源優(yōu)勢，截至2023年數(shù)據(jù)，全鎮(zhèn)共有酒店民宿95家，旅游合作社4家。

白沙古鎮(zhèn)內(nèi)的酒店和民宿數(shù)量不像大研古鎮(zhèn)和束河古鎮(zhèn)那樣密集，其以“特色民宿”和“高端民宿”為主。這里的住宿也更為原始和寧靜，適合希望遠離人群，享受原生態(tài)納西村落風(fēng)光的旅客。相較于大研古鎮(zhèn)和束河古鎮(zhèn)，白沙古鎮(zhèn)的住宿產(chǎn)品還存在較大的發(fā)展空間。

但目前來看，麗江古城中的客棧、民宿收入都比較單一，都是以客房收入為主；除卻部分高奢酒店，少部分精品客棧，尤其是連鎖品牌，客棧餐飲、娛樂收入可以稍微貢獻一些。而現(xiàn)在由于麗江古城保護費的收取，RevPAR下降比較明顯，投資回報期進一步變長。由于體量大，資產(chǎn)重，回收期長，高投入的精品客?，F(xiàn)在很多都在謀求眾籌等途徑減輕負(fù)擔(dān)。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

從“一房難求”到“經(jīng)濟實惠” 發(fā)生了什么？

在眾多社交平臺上，大多數(shù)博主推薦麗江古城的標(biāo)簽都是圍繞“發(fā)呆躺平”“睡到自然醒”“十五塊一晚的青旅”展開，更有博主宣稱去年十一月在麗江躺平半個月，每天住十五塊一晚的青旅，睡到自然醒起來曬太陽，吃本地小菜館，打車去各個村里閑逛。花很少的錢，享受了高質(zhì)量躺平生活。

現(xiàn)如今，談及麗江古城的住宿業(yè)態(tài)，大家似乎一下就聯(lián)想到了“民宿之家”的稱號。不少博主提及麗江也都達成了一個共識，那就是古城內(nèi)客棧住宿舒適度和服務(wù)參差不齊。前段時間，“麗江古城民宿直降百萬轉(zhuǎn)讓”也成了麗江住宿市場的熱詞，種種跡象都不難看出麗江古城住宿市場的混亂。

事實上，最早一批入駐古城的客棧經(jīng)營者可以追溯到1996年2·3麗江大地震前后。彼時，盡管人們的消費能力有限，但那是一個無法想象全國人民共同向往“一場說走就走的旅行”的年代，來麗江的外地游客幾乎全是中國最早一批坐得起飛機、開得起私家越野車的高端驢友。于是，民宿最先在麗江“安營扎寨”，自此，麗江的民宿也如同雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。

當(dāng)然，酒店也不甘落后，1998年，麗江官房大酒店的開業(yè)，標(biāo)志著麗江高端酒店市場的起步。2005年，麗江的五星級酒店快速增加。2006年，麗江悅榕莊正式開業(yè)，成為中國度假市場的一個新標(biāo)桿。隨著外地游客游客瘋狂涌入，相比于民宿的高調(diào)入場，酒店更多的是在默默發(fā)力。

麗江住宿業(yè)的波峰在2008年之后到來。最明顯的跡象是古城中摩肩接踵的人群，與不斷飄紅的房租?！澳菚r候誰投錢、誰就肯定賺錢；投得越早，賺得越多?！?2008年的十一黃金周，大量游客慕名而來，麗江第一次經(jīng)歷了床位不足的狀況，大量游客不得不住在沙發(fā)、帳篷甚至睡在車上，可謂是“一房難求”。

曾經(jīng)沸鼎揚湯的麗江古城住宿市場似乎和當(dāng)下“每天50包吃住”的“性價比”和“經(jīng)濟實惠”形成了鮮明的對比。其本質(zhì)原因或許還是近乎飽和的市場和嚴(yán)重同質(zhì)化問題。截至2013年底，古城幾乎任何一家巷子都有了數(shù)家乃至數(shù)十家客棧。

這一時刻，憑借著標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和服務(wù)，以及更加個性化和精致的住宿體驗的酒店等到了發(fā)展機會，2013年，麗江古城英迪格酒店開業(yè)，這種精品酒店在麗江古城開始流行。1年后，麗江麗世酒店開業(yè)，這是麗世酒店管理集團在中國的首家酒店，隨后，國際酒店品牌開始全面涌入麗江。

隨著酒店品牌加速布局麗江，麗江民宿為了尋求市場份額，打起“價格戰(zhàn)”，麗江客棧的平均價格水平再創(chuàng)新低，淡季時甚至出現(xiàn)了中上等裝修水平的客棧房價卻在50元以下的情況，大有回歸上世紀(jì)末之勢，使得住宿市場的矛盾進一步激化。

2014-2016年麗江的旅游人次依舊高速穩(wěn)定增長，這讓麗江酒店得以快速發(fā)展。而陷入內(nèi)卷的民宿市場雖然已經(jīng)出現(xiàn)了混亂，但想要來麗江淘金的商家依舊不減反增。

麗江的旅游人數(shù)在2018-2019年明顯放緩，因此在2018年后，麗江酒店市場的競爭加劇，酒店數(shù)量增速趨緩，市場由“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變。一些小型、低品質(zhì)的酒店由于管理不善或服務(wù)質(zhì)量不達標(biāo)，逐漸被淘汰，而高端酒店和精品民宿則通過提升服務(wù)、優(yōu)化用戶體驗，贏得了更多高端游客的青睞。

2020年，受新冠疫情影響，麗江市旅游收入及旅游總?cè)舜畏謩e大幅度下滑52.6%和51.4%。疫情發(fā)生后，古城內(nèi)的客棧經(jīng)營者也在調(diào)整升級，散、弱、差的客棧被淘汰，有實力、連鎖經(jīng)營的客棧進來了。

2022年和2023年旅游人次和旅游收入均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，麗江旅游市場逐漸復(fù)蘇，麗江的住宿市場得以回溫。在麗江古城內(nèi)，新的酒店品牌多了起來，一些如亞朵、萬楓、凱里亞德等在市場比較常見的中端連鎖酒店也不斷地涌入麗江的住宿市場。

現(xiàn)如今，在各大OTA平臺上，麗江的住宿選擇非常多，如今麗江的住宿市場已經(jīng)不再是過去的“一房難求”，面對多樣化的住宿選擇，大家開始追求“經(jīng)濟實惠”與“性價比”。住宿市場愈發(fā)規(guī)范，人們的消費也愈發(fā)回歸理性，趁亂“宰客”的時代一去不復(fù)返。麗江古城內(nèi)的住宿生意更難做了，但游客對住宿的滿意度確實提高了。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

是需要“民宿之家”還是高奢酒店“明星陣容”

麗江住宿市場的混亂，有人苦不堪言，但也有人置于這場糾紛之外。在很多酒店卷價格之際，高奢酒店以穩(wěn)定的價格獨坐“釣魚臺”。這些高奢酒店主要分布在大研古城、束河古鎮(zhèn)、白沙古鎮(zhèn)，以及玉龍雪山等知名景點附近，占據(jù)著頂級資源，涵蓋了從現(xiàn)代到傳統(tǒng)，從自然景觀到文化遺產(chǎn)的多種風(fēng)格。

或許是“民宿之家”的觀念太過于深入人心，麗江成為了大多數(shù)外行人眼中高奢酒店的不毛之地。麗江古城，早在1997年便入選世界文化遺產(chǎn)，并且是中國僅有的以整座古城成功申報世遺的兩座古城之一，麗江也因此成為中國最早開始進行大規(guī)模文旅開發(fā)的城市之一。

盡管享有盛名并早早布局奢華酒店，但先發(fā)優(yōu)勢并不保證長期領(lǐng)跑。早期的文旅度假區(qū)，包括麗江在內(nèi)，由于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、理念落后及過度商業(yè)化等問題，數(shù)年后顯得陳舊，難以跟上時代步伐，游客的新鮮感也隨之消逝。加之云南旅游目的地選擇日益多樣化，許多游客傾向于探索如騰沖或瀾滄這樣更具特色的小眾地點。

談及奢華酒店，多個奢華酒店項目的摘牌與發(fā)展停滯曾為麗江旅游業(yè)蒙上了一層陰影。萬豪集團曾計劃在麗江引入其頂級奢華品牌麗思卡爾頓和瑞吉酒店，但這兩家酒店均未能如期開業(yè)便已宣告項目流產(chǎn)。特別是麗江瑞吉，在業(yè)主公司遭遇資金鏈斷裂后進入破產(chǎn)拍賣程序，即便經(jīng)歷了兩次拍賣嘗試，最終還是未能成交。

麗江俊發(fā)四季酒店由云南本土巨頭俊發(fā)帶來，提起俊發(fā)，云南人民想必并不陌生?？“l(fā)在省城昆明開發(fā)了奢侈品商場昆明俊發(fā)春之眼，而該商場還同時簽約了昆明麗思卡爾頓酒店，只是俊發(fā)后來的運營不順也使得云南這兩家奢華酒店淪為泡影。

這樣看來，麗江似乎再次固化了“民宿之家”的稱號。但實際上，盡管近期旅游熱度下滑，麗江現(xiàn)有的奢華酒店品牌陣容依然能夠幫助它穩(wěn)居西南地區(qū)奢華酒店之首。

2006年開業(yè)的麗江悅榕莊是國內(nèi)第二家悅榕莊，作為第一代悅榕莊酒店的旗艦店之一，它也是第一家進駐麗江的國際連鎖高星酒店。悅榕品牌將自己對度假酒店的理解都鐫刻在了麗江悅榕莊的DNA中，并在16年的打磨中逐漸成為麗江的名片，深深地影響了國內(nèi)后續(xù)悅榕莊的設(shè)計風(fēng)格。

于2014年在麗江啟幕的金茂君悅酒店，是當(dāng)時中西部地區(qū)的首家君悅品牌酒店。這家酒店巧妙地融合了復(fù)古的納西族民族風(fēng)情與東南亞度假風(fēng)格，打造出一個充滿清幽感的民居群落式住宿體驗。隨后，它轉(zhuǎn)型為現(xiàn)今的“金茂隱逸酒店.凱悅臻選”，繼續(xù)作為古城奢華酒店中的中堅力量。

2015年，位于玉龍雪山腳下的“金茂君悅酒店雪山苑”驚艷亮相。盡管實際上是一家獨立運營的單體酒店，為了提供更完善的管理和住客體驗，它最初被納入君悅酒店體系，成為其雪山分部的一部分。隨著時光流轉(zhuǎn)，這家酒店現(xiàn)已更名為“金茂璞修雪山酒店”。即便不再掛有君悅的品牌標(biāo)志，它依然憑借無可比擬的玉龍雪山景觀和全套房的獨特設(shè)計，穩(wěn)居麗江奢華酒店前三甲的位置。

安縵酒店的名字無需過多介紹，其落戶即成為國際級旅游目的地的象征。即使進入中國市場已逾十年，安縵在國內(nèi)也僅有四家分號，每一家都聲名顯赫。2015年2月18日，麗江大研安縵落地于大研古鎮(zhèn)背后的獅子山，是繼北京頤和安縵與杭州法云安縵后，安縵于中國開設(shè)的第三間度假酒店。

松贊麗江林卡酒店，建立于2017年。這家酒店是松贊滇藏線的起點，選址避開了熱鬧的古城和束河，選擇了還能依稀看到納西傳統(tǒng)生活方式的村莊茨滿。酒店位于夾在納西村莊和一片松坡林之間，北面是玉龍雪山的風(fēng)景，南面是文筆峰的景觀，依然保持松贊遺世獨立的特色。

Hylla物與嵐酒店2020年于麗江開業(yè)，自開業(yè)以來便以驚艷的姿態(tài)迅速吸引了廣泛關(guān)注。酒店以5000元起的客房價格定位，直接躋身麗江乃至全國奢華酒店的第一梯隊。2023年，Hylla物與嵐酒店以其卓越的品質(zhì)順利加入了以選擇標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛著稱的立鼎世酒店聯(lián)盟，進一步鞏固了其在業(yè)界的地位。如今，它已成為麗江奢華酒店中無可爭議的佼佼者之一。

一邊是“民宿之家”的稱號狂甩不掉，一邊是不輸一線城市的高奢酒店“明星陣容”，麗江市場的住宿業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出了明顯的兩極分化狀態(tài)。

近幾年，國際高端酒店項目依舊對云南格外青睞，今年8月份，昆明君悅酒店盛大開業(yè)；隨后，凱悅酒店集團攜手大華集團，共同宣布云南大理將迎來兩大品牌酒店——大理君悅酒店及大理洱海凱悅嘉軒酒店；10月5日，凱悅酒店集團攜手大華集團，共同宣布云南大理將迎來兩大品牌酒店——大理君悅酒店及大理洱海凱悅嘉軒酒店。

在云南其他城市奮起直追的時候，麗江憑借曾經(jīng)打造的高奢酒店陣容，拿下了西南地區(qū)“高奢酒店之王”的寶座。但想要一直坐穩(wěn)寶座，麗江必須動起來，處理好“歷史遺留問題”再出發(fā)。

綜上，束河古鎮(zhèn)資產(chǎn)拍賣事件將人們的視線重新聚焦于麗江古城。大研古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)和白沙古鎮(zhèn)扛下了麗江旅游的半壁江山，受其時機、經(jīng)濟、文化等因素影響，造就了麗江古城獨特的住宿業(yè)態(tài)。無論是“民宿之家”，還是“明星陣容”，麗江缺一不可。但近些年，麗江的住宿業(yè)態(tài)確實存在著諸多問題。作為一個已經(jīng)打出“知名度”的歷史文化名城，住宿業(yè)態(tài)的提質(zhì)升級和戰(zhàn)略布局是迫切需要改進的問題，期待麗江在美好住宿產(chǎn)品的加持下，再次把更多的人帶回到那個浪漫自由和安靜發(fā)呆的時光中去。

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